Neue Bodenrichtwerte in München: Grundstückspreise steigen teils um 50%

Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München hat im Mai 2017 die neuesten Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 veröffentlicht.

Nach der entsprechenden Vorschrift im Baugesetzbuch werden die Bodenrichtwerte alle 2 Jahre veröffentlicht. In München wird eine umfassende Bodenrichtwertkarte mit einer Auflage von lediglich 400 Exemplaren veröffentlicht.

Die Ableitung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss München aus den tatsächlichen Verkäufen der letzten 2 Jahre. Das Ergebnis sind Durchschnittspreise unbebauter Grundstücke für klar definierte kleinere Gebiete, in denen ähnliche Grundstücksverhältnisse vorliegen. So ist ganz München in eine Vielzahl von Gebieten mit eigenem Bodenrichtwert eingeteilt. Die Bodenrichtwerte finden Verwendung als Grundlage für Immobilienmakler bei der Einschätzung von Kaufpreisen. Weiterhin dienen sie als Datenbasis für Sachverständigengutachten.

 

Zum Stichtag 31.12.2016 dokumentieren die neu veröffentlichten Bodenrichtwerte die andauernden Preissteigerungen der letzten zwei Jahre.

Wie bereits beim Stichtag 31.12.2014 beträgt die Steigerung der letzten 2 Jahre im Stadtgebiet selten unter 30%. Die häufigsten Steigerungsraten liegen bei  30% bis zu tatsächlich 50%. Ein Bodenrichtwert unter 1.000 EUR/m² ist bei Wohnbebauung nicht mehr zu finden.

Im beliebten Münchner Westen liegen damit die Grundstückspreise für Wohnbebauung überwiegend im Bereich von etwa 2.000 – 3.000 Euro.

Laim: Als Stadtteil mit einer sehr unterschiedlichen Bebauung wollen viele im Bereich der „grünen Oasen“ wohnen. Ein Beispiel hierfür ist die sogenannte „Heimag-Siedlung“ in der Nähe der Städtischen Baumschule. Hier ist es für Familien sehr idyllisch und es hat nach wie vor den Charakter einer Gartenstadt. Die Grundstückspreise hier haben sich von 1.300 auf 1.950 EUR um glatte 50% erhöht. Fast schon bescheiden nimmt sich da der Bereich östlich der Fürstenrieder Straße aus. Dieser war vor zwei Jahren bereits bei 1.800 EUR und stieg nun „nur“ noch um 22% auf 2.200 EUR.

Pasing: Das besonders bei Familien sehr begehrte Österreicherviertel an der Grenze von Pasing und Laim ist geprägt von Reihenhäusern aus den 50er und 60er-Jahren. Die Grundstückspreise erhöhten sich bereits von 2012 auf 2014 von 1.300 EUR um 30% auf 1.700 EUR. Bis zum 31.12.16 stiegen die Preise um weitere 35% auf 2.300. Ein Wert, der insbesondere durch die Reihenhaus-Bebauung auf relativ kleinen Grundstücken zustande kommt. Im 10-Jahres-Vergleich haben sich die Grundstückspreise im Münchner Österreicher-Viertel von 750 auf 2.300 Euro verdreifacht.

Sendling-Westpark: Der Stadtteil profitiert sehr von der Nähe zum Westpark, einem perfekten Naherholungsort der Münchner. Gleichzeitig ist Sendling-Westpark über die U6 perfekt angebunden. Wer hier ein Grundstück findet, kann sich glücklich schätzen. Dennoch wird er in den meisten Fällen zwischen 2.000 EUR und 2.700 EUR je Quadratmeter bezahlen müssen, je nach Lage und Bebaubarkeit. Die Steigerung der letzten beiden Jahre liegt in Sendling-Westpark bei 30 – 35%.

Kleinhadern und Blumenau: Hier finden Grundstückskäufer teils in sehr familiengerechter Lage und nah zur beliebten Heimag-Siedlung noch erschwingliche Angebote. Die Einkaufsmöglichkeiten sind gut, der Freizeitwert durch die städtische Baumschule, den Blumenauer Wald, das Westbad und viele Sportangebote ebenfalls. Die Quadratmeter-Preise kletterten um rd. 30% auf 1.500 bis 2.000 EUR.

Großhadern: Das sogenannte Blumenviertel und auch der Bereich zwischen Stiftsbogen und Würmtalstraße haben eine Preiserhöhung um rd. 50% auf 2.500 EUR erfahren.

Sehr interessant: zu jedem Bodenrichtwert ist die für das Gebiet typische GFZ (Geschoßflächenzahl/Bebaubarkeit) angegeben. Diese GFZ-Angabe bei den Bodenrichtwerten ist jetzt in einigen Gebieten in München höher als noch vor 2 Jahren. Dies zeigt die Veränderung der Stadtteile mit immer höherem Maß der Bebauung sehr deutlich.

Zusammenfassung:

Die neuen Bodenrichtwerte in München dokumentieren, was Kaufinteressenten seit Jahren spüren: ständig steigende Preise bei gleichbleibend niedrigem Angebot. Dennoch bleiben die Bodenrichtwerte „Richtwerte“ und Durchschnittspreise. Jedes Grundstück verfügt über individuelle Gegebenheiten, die sachverständig angepasst werden müssen. Ein reines Ablesen aus der Bodenrichtwertkarte kann zu hoch oder zu niedrig sein.

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Quelle: Bodenrichtwertkarten 2006, 2014 und 2016 für das Stadtgebiet München vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München