Im Juli 2021 hat der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München die neuesten Bodenrichtwerte veröffentlicht. Die Preise für Grundstücke in München sind wie in den Vorjahren weiter gestiegen, wobei sich das Steigerungsniveau jedoch etwas abgeflacht hat. Die Verkäufe der letzten zwei Jahre werden zum Stichtag 31.12.2020 durch die neuen Bodenrichtwerte dokumentiert. Betrugen die Preissteigerungen bei der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte zum 31.12.2016 noch überwiegend zwischen 30% und 50%, so erhöhten sich die Bodenrichtwerte zwischen 2016 und 2018 überwiegend um 10% bis 25%.

Im Westen Münchens betragen die Preise für Wohnbaugrundstücke laut der Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 hauptsächlich zwischen 2.200 und 2.900 EUR/m², liegen also grob um 4% bis 16% höher. In der Vergangenheit waren in seltenen Fällen noch 1.500 EUR/m² im Münchner Westen möglich gewesen, diese Untergrenze liegt jetzt bei rund 2.000 EUR/m². Die Informationen der Bodenrichtwertkarte folgen kurz nach der Veröffentlichung des Immobilienmarktberichtes 2020 des Gutachterausschusses München, in dem Preise für Häuser und Wohnungen dokumentiert wurden.

Übersicht:

1. Wissenswertes rund um Bodenrichtwerte
2. Bodenrichtwerte der westlichen Stadtteile

2.a) Laim

2.b) Pasing

2.c) Sendling-Westpark

2.d) Kleinhadern und Blumenau

2.e) Großhadern

3. Wertbestimmende Merkmale für Grundstücke
4. Der Wert eines professionellen Maklers
5. Immobilie jetzt verkaufen

 

1. Wissenswertes rund um Bodenrichtwerte

Gemäß §193 Abs. 5 und §196 des Baugesetzbuches sowie §12 der Verordnung über die Gutachterausschüsse sind Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zu veröffentlichen. Die aktuelle Münchner Auflage umfasst 450 Exemplare, in denen der Gutachterausschuss die Auswertungen der Grundstücksverkäufe der letzten 24 Monate darstellt. Die Mittelwerte fungieren als Indikator von Preisentwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt, helfen Immobilienmaklern bei der Preisfindung für Verkaufsobjekte und dienen Sachverständigen als Grundlage für Verkehrswertgutachten.

Ein Bodenrichtwert ist also ein Durchschnittswert, der sich auf einen Quadratmeter eines Grundstücks und auf eine bestimmte Lage bezieht. Bodenrichtwerte werden für ausgewählte Bereiche errechnet, die ähnliche Nutzungsformen und Werte haben. Dabei handelt es sich um kleinteilige Gebiete mit gleichartigen Grundstücksverhältnissen (Reihenhausbebauung, Einfamilienhausbebauung, Bebauung mit großen Wohnanlagen etc.). Für diese abgesteckten Areale wird jeweils ein eigener Bodenrichtwert errechnet und veröffentlicht. Dabei wird stets die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) mit angegeben, die für das Gebiet typisch ist.

Die tatsächlich mögliche Bebaubarkeit eines Grundstücks ist immer individuell, da sie von unterschiedlichsten Faktoren, u.a. Baulinien, Baugrenzen, Abstandsflächen, der Nachbarbebauung usw., abhängt. Erst wenn diese geklärt sind, kann die tatsächlich mögliche WGFZ eines Grundstücks ermittelt werden. Einschätzungen zur möglichen Bebaubarkeit sowie der möglichen WGFZ sind ein komplexes Unterfangen, das ein Laie nicht selbst vornehmen sollte. Das Team von Paul Schmidmaier Immobilien ist in der Lage, aufgrund fundierter Fachkenntnisse und jahrelanger Erfahrung in der Projektentwicklung eine sehr treffsichere Annäherung vorzunehmen.

Die Bodenrichtwertberechnung ist altlastenfrei. Sie integriert nicht für den Gemeinbedarf speziell genutzte Flächen in den Bereichen Bildung, Erziehung, Forschung, Gesundheit, Kultur, Religion, Sport, Sicherheit, Verwaltung und Ähnliches. Für sie ebenso wie für andere Sonderfälle werden Einzelwertermittlungen nötig. Diese empfehlen sich auch für spezielle Gegebenheiten wie atypische Bebauung, Form, Bodenbeschaffenheit und Belastungen.

2. Bodenrichtwerte der westlichen Stadtteile

2.a) Laim

Stadtteil: Der Münchner Stadtteil Laim besticht dank seiner Stadtteilzentren durch eine hervorragende Infrastruktur und ist über die S-Bahn-Stammstrecke, die U5, die Tram sowie die kreuzende Metrobus-Linie bestens an das öffentliche Verkehrssystem angeschlossen. Gleichzeitig sind der Nymphenburger Schlosspark, der Hirschgarten und der Westpark grüne Naherholungsoasen in der Nähe. Die Bebauung in Laim reicht von größeren, urbanen Wohnanlagen bis zu idyllischen Gartenstädten mit Reihenhäusern, Doppelhaushälften und freistehenden Einfamilienhäusern in grünen Nachbarschaften fernab der trubeligen Hauptverkehrsadern. Aufgrund seiner Vielseitigkeit sind in Laim alle Altersgruppen vertreten.

Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwertkarte 2016 zeigte durchschnittliche Preise von 2.000 EUR/m², die Bodenrichtwertkarte 2018 Preise von etwa 2.500 EUR/m². Je nach Lage und Bebaubarkeit ergab dies Steigerungsraten zwischen 10% und etwa 25%. Die Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2020 gibt für normale Wohnlagen vor allem Preise zwischen 2.200 EUR/m² und 2.600 EUR/m², in höherwertigen Lagen Preise um die 2.800/2.900 EUR/m² an. In Sonderlagen direkt an der U-Bahn und mit besonders hohem Baurecht (Geschosswohnungsbau) gibt es vereinzelt Werte von 6.200 EUR/m².

2.b) Sendling-Westpark

Stadtteil: Das Highlight des Stadtteils ist der weitläufige, vielfältig gestaltete Westpark mit seinen Seen, Hügeln und Wiesen, einem Rosengarten, einem asiatisch gestalteten Teil, einem Biergarten und zahlreichen Spielplätzen und Sport- und Freizeitangeboten. Gleichzeitig ist Sendling-Westpark durch die U6 sehr gut angebunden und bei Familien aufgrund seines hohen Wohnkomforts besonders beliebt.

Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwertkarte 2018 wies Durchschnittspreise zwischen 2.000 und 2.700 EUR/m² aus. In der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2020 rangieren die Preise für sehr gut zwischen Westpark und Ehrwalder Straße gelegene Grundstücke bei 3.300 EUR/m², südlich der Ehrwalder Straße in immer noch ziemlich guter Lage bei 2.850 EUR/m².

2.c) Pasing:

Stadtteil: Pasing boomt. Es bietet Kleinstadtflair am Rande der Großstadt und steht mit seinem riesigen Einkaufszentrum, dem großen Stadtpark und dem Anschluss an die S-Bahn-Stammstrecke für hohe Lebensqualität. Zudem ist ein Anschluss an die U-Bahn geplant. Familien schätzen besonders Häuser-Lagen wie das sehr attraktive Österreicher-Viertel mit seinen Reihenhäusern aus den 50-er und 60-er Jahre an der Grenze zwischen Pasing und Laim.

Bodenrichtwerte: Im sogenannten Österreicher-Viertel erhöhten sich die Grundstückspreise von 2016 bis 2018 von 2.300 EUR/m² auf 2.800 EUR/m². Der immer schon relativ hohe Wert kommt speziell auch durch die dichte Bebauung mit Reihenhäusern zustande. Betrachtet man einen 12-Jahres-Zeitraum, haben sich die Grundstückspreise im Münchner Österreicher-Viertel zwischen 2006 und 2018 von 750 EUR/m² auf 2.800 EUR/m² annähernd vervierfacht. Die Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2020 zeigt im Österreicher-Viertel zwischen Landsberger Straße und Agnes-Bernauer-Straße Preise von 2.900 EUR/m². Ansonsten betragen die Preise für Pasing je nach Lage und Bebaubarkeit Am Knie 2.450 EUR/m², im westlichen Pasing 2.700 EUR/m², westlich der Willibaldstraße 2.900 EUR/m² und am Stadtpark 3.100 EUR/m².

2.d) Kleinhadern und Blumenau

Stadtteil: Etwas dezentraler, dafür sehr familiengerecht in der Nähe von Grünflächen bieten Kleinhadern und Blumenau eine Möglichkeit, einen etwas erschwinglicheren Grundstückskauf im Stadtgebiet zu tätigen. Einkaufsmöglichkeiten sind vollständig vorhanden und für die Freizeit erweisen sich die Städtische Baumschule, der Blumenauer Wald, das Westbad, Sportvereine und sogar ein Reiterhof als geradezu ideal.

Bodenrichtwerte: Pro Quadratmeter stiegen die Grundstückspreise zwischen 2016 und 2018 um rund 10% von 2.000 EUR/m² auf 2.200 EUR/m². Laut der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2020 kosten Standardgrundstücke in der Blumenau 2.200 EUR/m².

2.e) Großhadern

Stadtteil: Großhadern ist vor allem eine bürgerliche Gegend mit Wohnsiedlungen, Einfamilienhäusern und kleinen Straßen. Rechtwinklig angelegt präsentiert sich hingegen das Universitätsviertel mit dem bekannten Klinikum Großhadern, dem High-Tech-Campus, den Forschungszentren und Studentenwohnheimen. Die U6 und die Autobahnausfahrt der A96 sorgen für gute Mobilität.

Bodenrichtwerte: Im Blumenviertel, in dem die Straßen nach Pflanzen benannt sind, und auch zwischen Stiftsbogen und Würmtalstraße betrugen die Bodenrichtwerte im Jahr 2018 rund 2.850 EUR/m². Die Bodenrichtwerte der meisten Wohnlagen Großhaderns zum Stichtag 31.12.2020 liegen nun bei 3.200 EUR/m², was einer Steigerungsrate von 12% entspricht.

3. Wertbestimmende Merkmale für Grundstücke

Die Bodenrichtwertkarte zeigt, dass bei Grundstücken wie in vielen Marktsegmenten eine sehr gute Nachfrage herrscht. Bauträger können mit Neubauwohnungen hohe Verkaufspreise erzielen, die wiederum höhere Grundstückspreise ermöglichen. Bei einem Grundstückskauf ist es empfehlenswert, die wichtigsten wertbestimmenden Merkmale zu kennen. Diese sind verantwortlich für trotz des überall in München starken Marktes vorherrschenden Preisunterschiede.

Paul Schmidmaier, Geschäftsführer der Paul Schmidmaier Immobilien GmbH, arbeitet seit 20 Jahren als Immobilienmakler in München und kennt die vielfältigen Einflussfaktoren:

• die Lage in allen Konsequenzen: Gesamtqualität von Stadtteil und Mikrolage, Lärmbelastung, Einkaufsmöglichkeiten, generelle Infrastruktur, öffentliche Verkehrsanbindung, Attraktivität der Nachbarschaft
• das Baurecht: Wie groß darf gebaut werden? Wie viel Wohnfläche kann neu geschaffen werden?
• das Grundstück: Zuschnitt, Ausrichtung, Bodenbeschaffenheit und Erschließungsmöglichkeiten
• Rechtliches: Belastungen wie Geh- und Fahrtrechte, Beschränkungen im Grundbuch
• praktische Einflussgrößen: verschattende Gebäude, Grundwasser

etc.

4. 

   4. Der Wert eines professionellen Maklers

Die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stand 31.12.2020 führen den Aufwärtstrend des Münchner Immobilienmarktes fort: wenig Angebot bei kontinuierlich steigenden Preisen. Die Steigerungskurve der Bodenrichtwerte hat sich jedoch etwas abgeflacht. Gleichzeitig hat sich der Markt seitdem natürlich weiterentwickelt. Aus heutiger Sicht werden bereits wieder höhere Preise erzielt.

Wichtig ist weiterhin, dass Bodenrichtwerte immer lediglich Richtwerte und Durchschnittspreise sind. Nur eine sachverständige Anpassung des Bodenrichtwerts auf das jeweilige Grundstück mit all seinen individuellen Gegebenheiten führt zu einem wirklich realistischen Preis. Ein reines Ablesen aus der Bodenrichtwertkarte kann zu abweichenden Fehleinschätzungen führen.

Deshalb ist es unbedingt ratsam, sich beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks professionell und kompetent beraten zu lassen. Gerne führt einer der bestens ausgebildeten Mitarbeiter der Paul Schmidmaier Immobilien GmbH eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks durch. Der Zugriff auf sämtliche Marktdaten, darunter auch auf die aktuelle Bodenrichtwertkarte, sowie eine Markterfahrung von 20 Jahren bilden eine optimale Grundlage für die Kaufpreisermittlung. Geschäftsführer Paul Schmidmaier verspricht: „Mein Team und ich werden unsere 20-jährige Marktkenntnis kombiniert mit den aktuellen Bodenrichtwerten und weiteren Marktdaten sachverständig und zum Besten für unsere Kunden einsetzen.“

5. 

   5. Immobilie jetzt verkaufen

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen? Dann kontaktieren Sie das professionelle Team von Paul Schmidmaier Immobilien, das Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite steht: https://www.immobilien-ps.de/kontakt

Weitere Informationen zum Immobilienverkauf: https://www.immobilien-ps.de/immobilie-verkaufen-muenchen

Weitere Informationen zum Immobilienmarktbericht 2020: https://www.immobilien-ps.de/news/gutachterausschuss-muenchen-veroeffentlicht-immobilienmarktbericht-2020

Weitere Informationen zum 20-jährigen Firmenjubiläum von Paul Schmidmaier Immobilien: https://www.immobilien-ps.de/news/20-jahre-paul-schmidmaier-immobilien

 

Ein Text von Friederike Nusko

Quelle: „Bodenrichtwerte 2020 für das Stadtgebiet München“ hrsg. von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Juni 2021.

 

Neue Bodenrichtwerte in München: Wieder hoher Preisanstieg bei Grundstücken

Veröffentlicht am 24/06/2019

Am 17.06.2019 hat der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München die neuesten Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2018 öffentlich gemacht.

Gemäß der Vorschrift im Baugesetzbuch ist jede Gemeinde verpflichtet, alle 2 Jahre Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. In München wird in kleiner Auflage von lediglich 400 Exemplaren eine umfassende Bodenrichtwertkarte herausgegeben.

Die Bodenrichtwerte werden durch den Gutachterausschuss München durch statistische Auswertung aller Kaufverträge der letzten 2 Jahre ermittelt. Es handelt sich demnach um Werte aus realen Verkäufen. Das Ergebnis sind durchschnittliche Preise unbebauter Grundstücke für kleinere, klar umgrenzte Gebiete, in denen die Grundstücksverhältnisse (Reihenhausbebauung, Einfamilienhausbebauung, Bebauung mit großen Wohnanlagen etc.) ähnlich sind. München ist entsprechend in viele kleine Gebiete eingeteilt, für die jeweils ein eigener Bodenrichtwert errechnet und veröffentlicht wird. Die Bodenrichtwerte verwenden beispielsweise Immobilienmakler bei der Preisfindung von Verkaufsobjekten. Ebenso dienen sie Sachverständigen als Grundlage für Verkehrswertgutachten.

Die fortdauernden Preissteigerungen der letzten Jahre werden nun zum Stichtag 31.12.2018 durch die neuen Bodenrichtwerte eindruckvoll dokumentiert. Das Steigerungsniveau hat sich jedoch etwas abgeflacht.

Betrugen die Preissteigerungen bei der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte zum 31.12.2016 noch überwiegend zwischen 30% und 50%, so erhöhten sich die Bodenrichtwerte seitdem überwiegend zwischen 10% und 25%.

Im Westen Münchens betragen die Preise für Wohnbaugrundstücke hauptsächlich zwischen 2.200 und 2.900 EUR je Quadratmeter. Unter der Schwelle von 1.500 EUR/m² gibt es im Münchner Westen nur noch seltene Einzelfälle mit größeren Nachteilen.

Laim: Der Münchner Stadtteil Laim vereint hervorragende Infrastruktur in mehreren Stadtteilzentren mit sehr unterschiedlicher Bebauung. So gibt es größere, urbane Wohnanlagen genau so wie Gartenstädte mit idyllischen Reihenhäusern, Doppelhaushälften und freistehenden Einfamilienhäusern. So kommt es, dass in Laim alle Altersgruppen wohnen und passenden Wohnraum finden.

Grundstücke sind wie in ganz München auch hier gefragt, die Preis haben sich je nach Lage und Bebaubarkeit von rd. 2.000 EUR auf rd. 2.500 EUR um Steigerungsraten zwischen 10 und etewa 25 % erhöht.

Pasing: Die U-Bahn kommt jetzt wirklich, die entsprechenden Pläne sind bei der Stadt schon einsehbar. Jedoch auch ohne U-Bahn ist Pasing seit Jahrezehnten eine gute, kultivierte und gefragte Lage in München. Familien schätzen besonders Häuser-Lagen wie das sehr attraktive Österreicherviertel an der Grenze von Pasing und Laim. Dies besteht überwiegend aus Reihenhäusern der 50er und 60er-Jahre. Hier erhöhten sich die Grundstückspreise von 2.300 auf 2.800 EUR. Der immer schon relative hohe Wert kommt speziell auch durch die dichte Bebauung mit Reihenhäusern zustande. Betrachtet man einen 12-Jahres-Zeitraum haben sich die Grundstückspreise im Münchner Österreicher-Viertel seit 2006 von 750 auf 2.800 Euro annähernd vervierfacht.

Ein weiteres, sehr attraktives Viertel in Pasing ist der Bereich um das Max-Planck-Gymnasium herum. Insbesondere südlich der Weinbergerstraße ist ein sehr beschauliches Wohnviertel mit vielen Grünflächen im direkten Umfeld. Die Grundstückspreise lagen zuletzt bei 2000 EUR und sind jetzt auf 2.300 EUR angestiegen. Dieser Preis bezieht sich jedoch auf eine relativ geringe Bebaubarkeit mit einer angenommenen GFZ von 0,6, die bei Neubauten in dieser Lage regelmäßig deutlich höher realisiert werden kann.

Kleinhadern und Blumenau: Etwas dezentraler, dafür sehr familiengerecht nah zu Grünflächen ist der Bereich Kleinhadern und Blumenau eine Möglichkeit, etwas erschwinglicher im Stadtgebiet ein Grundstück erwerben zu können. Die Einkaufsmöglichkeiten sind vollständig vorhalten und für die Freizeit sind die städtische Baumschule, der Blumenauer Wald, das Westbad, Sportvereine und sogar ein Reiterhof ideal. Pro Quadratmeter stiegen die Grundstückspreise von 2.000 EUR um rund 10% auf 2.200 EUR.

Großhadern: Ruhig und repräsentativ zwischen Klinikum Großhadern und U-Bahn Holzapfelkreuth. Es gibt viele schöne Ecken in Großhadern. Im Blumenviertel, in dem die Straßen nach Pflanzen benannt sind und auch zwischen Stiftsbogen und Würmtalstraße kletterten die Bodenrichtwerte um rd. 12% auf 2.850 EUR.

Zusammenfassung:

Auch die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stand 31.12.2018 zeigen die seit langem spürbare Marktentwicklung auf: wenig Angebot bei kontinuierlich steigenden Preisen. Deutlich wird, dass sich die Steigerungskurve der Bodenrichtwerte in München abflacht. Wichtig ist weiterhin, dass Bodenrichtwerte immer lediglich „Richtwerte“ und Durchschnittspreise sind. Nur eine sachverständige Anpassung des Bodenrichtwerts auf das jeweilige Grundstück mit all seinen individuellen Gegebenheiten führt zu einem wirklich realistischen Preis. Ein reines Ablesen aus der Bodenrichtwertkarte kann zu hoch oder zu niedrig sein.

Wenn auch Sie daran denken, Ihre Immobilie und insbesondere Ihr Grundstück zu verkaufen, sollten Sie sich professionell und kompetent beraten lassen. Gerne führt einer der bestens ausgebildeten Mitarbeiter der Paul Schmidmaier Immobilien GmbH eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks durch. Der Zugriff auf sämtliche Marktdaten, darunter auch auf die aktuelle Bodenrichtwertkarte, sowie Markterfahrung seit rund 20 Jahren ist die optimale Grundlage für die Kaufpreisermittlung.

Quelle: Bodenrichtwertkarten 2006, 2014, 2016 und 2018 für das Stadtgebiet München vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

Grundstückspreise steigen teils um 50 %

Veröffentlicht am 01/06/2017

Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München hat im Mai 2017 die neuesten Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 veröffentlicht.

Nach der entsprechenden Vorschrift im Baugesetzbuch werden die Bodenrichtwerte alle 2 Jahre veröffentlicht. In München wird eine umfassende Bodenrichtwertkarte mit einer Auflage von lediglich 400 Exemplaren veröffentlicht.

Die Ableitung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss München aus den tatsächlichen Verkäufen der letzten 2 Jahre. Das Ergebnis sind Durchschnittspreise unbebauter Grundstücke für klar definierte kleinere Gebiete, in denen ähnliche Grundstücksverhältnisse vorliegen. So ist ganz München in eine Vielzahl von Gebieten mit eigenem Bodenrichtwert eingeteilt. Die Bodenrichtwerte finden Verwendung als Grundlage für Immobilienmakler bei der Einschätzung von Kaufpreisen. Weiterhin dienen sie als Datenbasis für Sachverständigengutachten.

Zum Stichtag 31.12.2016 dokumentieren die neu veröffentlichten Bodenrichtwerte die andauernden Preissteigerungen der letzten zwei Jahre.

Wie bereits beim Stichtag 31.12.2014 beträgt die Steigerung der letzten 2 Jahre im Stadtgebiet selten unter 30%. Die häufigsten Steigerungsraten liegen bei  30% bis zu tatsächlich 50%. Ein Bodenrichtwert unter 1.000 EUR/m² ist bei Wohnbebauung nicht mehr zu finden.

Im beliebten Münchner Westen liegen damit die Grundstückspreise für Wohnbebauung überwiegend im Bereich von etwa 2.000 – 3.000 Euro.

Laim: Als Stadtteil mit einer sehr unterschiedlichen Bebauung wollen viele im Bereich der „grünen Oasen“ wohnen. Ein Beispiel hierfür ist die sogenannte „Heimag-Siedlung“ in der Nähe der Städtischen Baumschule. Hier ist es für Familien sehr idyllisch und es hat nach wie vor den Charakter einer Gartenstadt. Die Grundstückspreise hier haben sich von 1.300 auf 1.950 EUR um glatte 50% erhöht. Fast schon bescheiden nimmt sich da der Bereich östlich der Fürstenrieder Straße aus. Dieser war vor zwei Jahren bereits bei 1.800 EUR und stieg nun „nur“ noch um 22% auf 2.200 EUR.

Pasing: Das besonders bei Familien sehr begehrte Österreicherviertel an der Grenze von Pasing und Laim ist geprägt von Reihenhäusern aus den 50er und 60er-Jahren. Die Grundstückspreise erhöhten sich bereits von 2012 auf 2014 von 1.300 EUR um 30% auf 1.700 EUR. Bis zum 31.12.16 stiegen die Preise um weitere 35% auf 2.300. Ein Wert, der insbesondere durch die Reihenhaus-Bebauung auf relativ kleinen Grundstücken zustande kommt. Im 10-Jahres-Vergleich haben sich die Grundstückspreise im Münchner Österreicher-Viertel von 750 auf 2.300 Euro verdreifacht.

Sendling-Westpark: Der Stadtteil profitiert sehr von der Nähe zum Westpark, einem perfekten Naherholungsort der Münchner. Gleichzeitig ist Sendling-Westpark über die U6 perfekt angebunden. Wer hier ein Grundstück findet, kann sich glücklich schätzen. Dennoch wird er in den meisten Fällen zwischen 2.000 EUR und 2.700 EUR je Quadratmeter bezahlen müssen, je nach Lage und Bebaubarkeit. Die Steigerung der letzten beiden Jahre liegt in Sendling-Westpark bei 30 – 35%.

Kleinhadern und Blumenau: Hier finden Grundstückskäufer teils in sehr familiengerechter Lage und nah zur beliebten Heimag-Siedlung noch erschwingliche Angebote. Die Einkaufsmöglichkeiten sind gut, der Freizeitwert durch die städtische Baumschule, den Blumenauer Wald, das Westbad und viele Sportangebote ebenfalls. Die Quadratmeter-Preise kletterten um rd. 30% auf 1.500 bis 2.000 EUR.

Großhadern: Das sogenannte Blumenviertel und auch der Bereich zwischen Stiftsbogen und Würmtalstraße haben eine Preiserhöhung um rd. 50% auf 2.500 EUR erfahren.

Sehr interessant: zu jedem Bodenrichtwert ist die für das Gebiet typische GFZ (Geschoßflächenzahl/Bebaubarkeit) angegeben. Diese GFZ-Angabe bei den Bodenrichtwerten ist jetzt in einigen Gebieten in München höher als noch vor 2 Jahren. Dies zeigt die Veränderung der Stadtteile mit immer höherem Maß der Bebauung sehr deutlich.

Zusammenfassung:

Die neuen Bodenrichtwerte in München dokumentieren, was Kaufinteressenten seit Jahren spüren: ständig steigende Preise bei gleichbleibend niedrigem Angebot. Dennoch bleiben die Bodenrichtwerte „Richtwerte“ und Durchschnittspreise. Jedes Grundstück verfügt über individuelle Gegebenheiten, die sachverständig angepasst werden müssen. Ein reines Ablesen aus der Bodenrichtwertkarte kann zu hoch oder zu niedrig sein. Die nächsten Bodenrichtwerte werden im Juni 2019 zum Stichtag 31.12.2018 veröffentlicht. Auch hierzu werden wir Sie gerne wieder informieren.

Wenn auch Sie daran denken, Ihre Immobilie zu verkaufen, führt einer der bestens ausgebildeten Mitarbeiter der Paul Schmidmaier Immobilien GmbH gerne eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks durch. Der Zugriff auf sämtliche Marktdaten, darunter auch auf die aktuelle Bodenrichtwertkarte,  ist die optimale Grundlage für die Kaufpreisermittlung. Weitere Informationen zu dem Verkauf  Ihrer Immobilie erhalten Sie hier.

Quelle: Bodenrichtwertkarten 2006, 2014 und 2016 für das Stadtgebiet München vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

Preisentwicklung am Münchner Immobilienmarkt weiter steigend

Veröffentlicht am 29/03/2017

Seit im Mai 2015 die Bodenrichtwerte der Stadt München erschienen sind, haben sich die Marktpreise enorm weiter entwickelt. So werden die neuen Bodenrichtwerte, die im Mai 2017 mit Stichtag 31.12.2016 erscheinen werden, mit Spannung erwartet.

Bereits die vor zwei und vier Jahren veröffentlichten Münchener Bodenrichtwerte waren von hohen Preissteigerungen geprägt. Die durchschnittliche Steigerungsrate der mit Stichtag 31.12.2014 veröffentlichten Bodenrichtwerte lag bei ca. 30 %. Laim sowie das zu Pasing gehörende Österreicherviertel lagen ebenfalls bei rund 30%.

Doch wie haben sich die Preise seitdem weiter entwickelt? Ganz eindeutig: der Markt hat sich keine Pause gegönnt. Auch wenn die offiziellen Bodenrichtwerte Münchens zum Stichtag 31.12.2016 noch nicht veröffentlicht sind, so nennt der Gutachterausschuss bereits im Quartalsbericht 3 des Jahres 2016 bei unbebauten Grundstücken für Einfamilienhäuser eine Steigerungsrate von 35% und für Mehrfamilienhäuser von 30%, bezogen auf die Bodenrichtwerte Stand 31.12.2014. Interessant ist, so der Gutachterausschuss, dass in den bisher uninteressanteren Lagen die Steigerungsraten tendenziell höher sind. In jedem Fall ist davon auszugehen, dass immer mehr Grundstücke bei den künftigen Bodenrichtwerten die 2.000-Euro-Marke überspringen werden.

Zum gleichen Ergebnis kommt das Marktforschungsinstitut des Immobilienverband Deutschlands IVD. Im gerade noch aktuellen „Preisspiegel Herbst 2016“ weist das Institut unter Leitung von Prof. Dr. Stephan Kippes folgende Quadratmeterpreise für Bauland in München aus:

Grundstücke für Ein- und
Zweifamilienhäuser:
mittlere Wohnlage: 1.450,00
gute Wohnlage: 2.000,00
sehr gute Wohnlage: 3.100,00

Grundstücke für Mehrfamilienhäuser:
einfache Wohnlage: 1.400,00
mittlere Wohnlage: 1.850,00
gute Wohnlage: 2.550,00
sehr gute Wohnlage: 3.500,00

Diese Veröffentlichungen decken sich auch mit den direkten Markterfahrungen bei der Paul Schmidmaier Immobilien GmbH. Bei Grundstücken herrscht eine wie in allen Marktsegmenten sehr gute Nachfrage und die höher erzielbaren Verkaufspreise für Neubauwohnungen der Bauträger ermöglichen auch höhere Grundstückspreise.

Doch was sind die wichtigsten wertbestimmenden Merkmale für unbebaute Grundstücke? Wie kommt es, dass es trotz des überall in München starken Markts doch große Preisunterschiede gibt? Paul Schmidmaier, Geschäftsführer der Paul Schmidmaier Immobilien GmbH, nennt Beispiele für die vielfältigen Einflussfaktoren:

• die Lage in allen Konsequenzen (Qualität des Stadtteils und der Mikrolage, ruhig, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur, Öffentlicher Nahverkehr, aber auch die Attraktivität der Nachbarschaft)
• das mögliche Baurecht: wie viel Wohnfläche kann neu geschaffen werden?
• Zuschnitt, Ausrichtung und Erschließungsmöglichkeiten des Grundstücks
• die Beschaffenheit des Bodens
• rechtliche Einflüsse durch Belastungen wie Geh- und Fahrtrechte oder andere grundbuchlich gesicherte Beschränkungen
• praktische Einflussgrößen wie verschattende Gebäude, Grundwasser oder andere direkte Vor- oder Nachteile

„Es bleibt auf jeden Fall spannend, welche Bodenrichtwerte der Gutachterausschuss voraussichtlich im Mai 2017 veröffentlichen wird“, so Geschäftsführer Paul Schmidmaier, „mein Team und ich werden es als erste erfahren, sobald wir die neue Bodenrichtwertkarte erhalten haben und wir werden dieses aktuelle Wissen für unsere Kunden sachverständig einsetzen“

Wenn auch Sie daran denken, Ihre Immobilie zu verkaufen, führt einer der bestens ausgebildeten Mitarbeiter von Paul Schmidmaier Immobilien gerne eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks durch. Die ausgeprägte Marktkenntnis sowie der Zugriff auf sämtliche Marktdaten, darunter auch immer die aktuelle Bodenrichtwertkarte, sind die optimale Grundlage für die Kaufpreisermittlung.

Quelle: Bodenrichtwertkarte 2014 für das Stadtgebiet München sowie der Quartalsbericht 3/2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München; Marktberichte IVD-Süd Institut GmbH, Paul Schmidmaier Immobilien GmbH

Preise am Münchner Immobilienmarkt steigen weiter an

Veröffentlicht am 11/06/2015

Im Mai 2015 sind die neuen Bodenrichtwerte der Stadt München erschienen. Die Werte dienen Immobilienprofis als Orientierungshilfe bei Kaufpreiseinschätzungen und als Berechnungsgrundlage für Gutachten.

Die kürzlich veröffentlichte Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31.12.2014 bestätigt die stetig steigende Entwicklung der Preise am Münchner Immobilienmarkt. Die prozentuale Steigerung der letzten 2 Jahre im Stadtgebiet weist durchwegs zweistellige Zahlen aus, im allgemeinen Durchschnitt des Stadtgebietes liegt die Steigerung bei ca. 30 %.

In Randgebieten, bei denen die Quadratmeterpreise noch verhältnismäßig günstig sind, verzeichnen sich Steigerungen von bis zu 50 %. So ist beispielsweise in einem Wohngebiet in Freimann der Quadratmeterpreis von 950 auf 1.400 EUR gestiegen.

In Laim sind die Preise um rund 30 % in die Höhe geklettert. Besonders fallen hier die Mischgebiete zwischen der Agnes-Bernauer- bis hin zur Landsberger Straße sowie die Grundstücke an der Fürstenrieder Straße vom Laimer Platz bis zur Ammerseestraße auf, welche ein Plus von ca. 45 % verzeichnen.

Auch exklusive Lagen wie Nymphenburg, vor allem am Kanal, verzeichnen enorme Steigerungen um 900 EUR/m², wodurch sich neue Werte von 3.900 EUR nördlich und 3.700 südlich des Kanals ergeben.

Im Österreicherviertel in Pasing an der Grenze zu Laim sind die Preise um 30% und 400 EUR auf 1.700 EUR gestiegen, womit sich die Entwicklung der beliebten Gegend mit den schönen und im Stadtgebiet begehrten Reihenhäusern dem hohen Niveau der neu ermittelten Werte anpasst. Pasing und Obermenzing gleichen sich mit rund 28 % ebenfalls der hohen Steigerungsrate an.

Die Preise am Münchner Immobilienmarkt steigen sichtlich stetig. Interessant hierbei ist, dass die Preise in den vergangenen beiden Jahren weniger schnell gestiegen sind als in den Jahren 2010 bis 2012. Bedenkt man die hohen Steigerungsraten der letzten Jahre und das dadurch sehr hohe Preisniveau insgesamt, ist die erneute Preiserhöhung um durchschnittlich 30% immer noch äußerst hoch.

Wenn auch Sie daran denken, Ihre Immobilie zu verkaufen, führt einer der bestens ausgebildeten Mitarbeiter von Paul Schmidmaier Immobilien gerne eine kostenlose und unverbindliche Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks durch. Der Zugriff auf sämtliche Marktdaten, darunter auch auf die aktuelle Bodenrichtwertkarte, ist die optimale Grundlage für die Kaufpreisermittlung.

Die realisierten Verkäufe des mittlerweile fast 20 Jahre bestehenden Immobilienbüros haben gezeigt, dass diese vorherigen Aussagen im Regelfall auch äußerst treffsicher den tatsächlichen Verkaufspreis eingeschätzt haben.

Quelle: Bodenrichtwertkarte 2014 für das Stadtgebiet München vom Gutachterausschuss München